Ben je DGA en overweeg je een woning te kopen? Dan is het goed om te weten dat je als ondernemer met een BV niet perse afhankelijk bent van een bank. Je kunt namelijk ook een hypotheek afsluiten via je eigen onderneming. Dit kan fiscaal en financieel interessant zijn, maar vereist ook de nodige zorgvuldigheid. In deze blog leggen we uit hoe een hypotheek uit eigen BV werkt, waar je op moet letten en hoe wij als boekhoudkantoor je daarbij kunnen ondersteunen. Wil je onze hulp direct? Neem contact op!
Waarom een hypotheek uit eigen BV?
Een hypotheek via je BV betekent dat je onderneming jou als DGA een lening verstrekt voor de aankoop van een woning of verbouwing van je privéwoning. In plaats van rente aan een bank, betaal je deze rente aan je BV. Dat klinkt aantrekkelijk, je houdt de rente immers binnen je eigen onderneming, maar er zijn wel strikte fiscale en administratieve voorwaarden waaraan je moet voldoen.
Wat zijn de voordelen?
- De rente blijft in eigen kring. Je betaalt rente aan je BV, die dit vervolgens als opbrengst kan boeken. Deze betaalde rente is bovendien (onder voorwaarden) aftrekbaar in box 1, wat een fiscaal voordeel kan opleveren.
- Meer controle. Je kunt (mits zakelijk) zelf afspraken maken over looptijd, aflossing en rente.
- Flexibiliteit. In sommige gevallen kun je sneller of met minder eisen aan een hypotheek komen dan via een bank.
Waar moet je als ondernemer op letten bij een hypotheek uit eigen BV?
Fiscale veranderingen: is dit nog voordelig?
Een hypotheek bij je eigen BV was jarenlang fiscaal aantrekkelijker dan lenen bij een bank. Maar recente wijzigingen in de belastingtarieven maken dit minder vanzelfsprekend. In 2024 ligt de hypotheekrenteaftrek in box 1 op maximaal 36,97%, terwijl de belastingdruk binnen de BV (vennootschapsbelasting plus aanmerkelijkbelangheffing) kan oplopen tot ruim 50%. Het is daarom belangrijk om goed te laten berekenen of het in jouw situatie fiscaal gunstig uitpakt.
Administratieve verplichtingen en zakelijke voorwaarden bij hypotheek uit eigen BV
Een hypotheek uit eigen BV moet zakelijk en marktconform zijn. Dit betekent:
- Een marktconforme rente;
- Een schriftelijke hypotheekovereenkomst;
- Een notariële hypotheekakte;
- Een zakelijke aflossingsstructuur (annuïteit of lineair, maximaal 30 jaar).
De Belastingdienst kan de hypotheek afkeuren als deze niet zakelijk is ingericht, met verlies van renteaftrek als gevolg.
De Wet Excessief Lenen
Sinds 1 januari 2023 geldt de Wet excessief lenen. Deze wet bepaalt dat je als directeur-grootaandeelhouder (DGA) en je fiscale partner samen tot €500.000 kunt lenen van je eigen BV. Als je hier overheen gaat wordt het meerdere belast als inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2).
Bij het berekenen van dat totaalbedrag aan leningen tellen alle schulden aan je BV mee, behalve de eigenwoningschuld, mits die aan bepaalde voorwaarden voldoet.
Voor eigenwoningschulden van na 31 december 2022 is een hypotheek ten gunste van de BV verplicht om buiten de regeling te blijven. Had je de schuld al vóór die datum, dan geldt een overgangsregeling: Je hoeft dan geen hypotheek te vestigen. Dat blijft zo, ook als je verhuist en hetzelfde bedrag leent voor een nieuwe woning.
Het is belangrijk om een goede administratie bij te houden van al je leningen en afspraken met je BV, vooral met betrekking tot eigenwoningschulden, om te voldoen aan de voorwaarden van de wet en mogelijke fiscale gevolgen te voorkomen.
Hypotheek deels vanuit eigen BV en deels via de bank
Soms is een combinatie van lenen via je BV én via een bank het meest praktisch. Bijvoorbeeld als:
- Je BV niet genoeg liquide middelen heeft om de hele hypotheek te verstrekken;
- Je bij een lagere leensom een gunstiger rentetarief van de bank krijgt.
Let op: in deze constructie verstrekt zowel de bank als de BV een lening aan de DGA als privépersoon. De bank krijgt doorgaans het eerste hypotheekrecht, waardoor de BV op de tweede plek komt. Dit kan gevolgen hebben voor de rente die de BV nog zakelijk mag hanteren.
Wanneer is een hypotheek uit eigen BV slim en wanneer niet?
Een hypotheek via je BV kan aantrekkelijk zijn, vooral wanneer je beschikt over voldoende vrije liquide middelen. De uiteindelijke keuze hangt af van factoren zoals de fiscale tarieven, je liquiditeitspositie, en de manier waarop je de lening structureert.
Bij Brand Boekhouders helpen we je daar graag bij. We bieden inzicht in de fiscale en financiële impact, zorgen voor een correcte boekhoudkundige verwerking en denken mee over de beste verdeling tussen privé en zakelijk vermogen.
Waarom kiezen voor Brand Boekhouders?
- Inzicht in de fiscale impact: wij rekenen met je mee of het fiscaal gunstig is.
- Strategisch en advies: wij rekenen met je mee of het fiscaal gunstig is.
- Praktisch en volledig: we zorgen voor jaarcijfers, prognoses en een sluitende administratie.
Benieuwd of een hypotheek via je BV in jouw situatie past? Neem vrijblijvend contact met ons op voor persoonlijk advies. We denken graag met je mee.
